Normative riscaldamento condominiale 2016

Tra le nuove normative nell’ambito del riscaldamento centralizzato, grande importanza rivestono le evoluzioni del tema risalenti all’anno 2016.

Dal 31 dicembre dello scorso anno infatti, secondo legge, in ogni appartamento con riscaldamento centralizzato è stata installata una valvola termostatica su ogni termosifone: una grande evoluzione che permette ad ogni abitazione di regolare da sé la temperatura desiderata attraverso una semplice manopola che permette comunque la regolazione non oltre i 20-22 gradi, come stabilito dalle norme in tema.

Pena, ai trasgressori che non hanno provveduto all’installazione di tale valvola, una multa il cui ammontare è decretato autonomamente da ogni comune italiano. Altra norma rivoluzionaria nell’ambito del riscaldamento centralizzato è la contabilizzazione del calore: un sistema volto ad una veritiera divisione delle spese di riscaldamento tra appartamenti.

Attraverso tale contabilizzazione infatti, è possibile risalire ai consumi di ciascuna abitazione per consentire una ragionevole suddivisione degli oneri, in base all’uso effettivo del riscaldamento. Il riscaldamento contabilizzato è, dal 2016, obbligatorio.

Svincolarsi dall’impianto riscaldamento condominiale

E’ possibile, da parte di ogni condominio, svincolarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato in favore di una più autonoma gestione termica, regolabile in maniera differenziata per ogni appartamento, se, in sede di assemblea condominiale in presenza dell’amministratore di condominio, si vota in unanimità a tal favore.

Nel caso non sussistesse unanimità, è possibile comunque anche lo svincolo da parte di un singolo condomino, attraverso il distacco della diramazione dell’impianto alla propria abitazione, a patto che siano soddisfatti tali requisiti: il distacco non porta aumento degli oneri per gli altri condomini, non produce conseguenze di malfunzionamento o danneggiamento all’impianto in toto e non porta squilibri termici all’intero condominio.

Ogni decisione in tal proposito dovrà essere discussa e presa in esame dall’amministratore condominiale che, in seguito ad attenta analisi, potrà dare il proprio consenso.

Confusione patrimoniale

Per confusione patrimoniale s’intende ogni azione che non sia volta alla separazione condominiale. In altre parole, le somme che vanno a confluire all’interno del conto corrente intestato al condominio, di cui ha responsabilità l’amministratore, non possono essere in nessuna maniera sottratte o confuse. Come decretato dal regolamento del condominio e dalle nuove riforme in materia, a tale confusione sussegue la revoca dell’amministratore condominiale dal suo ruolo.

A essere contestati dunque non solo prelievi, ma anche bonifici e versamenti sospetti, che possono in qualche modo mettere in dubbio la trasparenza delle azioni contabili da parte dell’amministratore.

Generandosi una confusione a livello di patrimonio tra condominio ed amministratore o condomini terzi infatti, diviene reale la possibilità di abusi che, anche nel caso non sussistano di fatto, possono concretizzarsi nella revoca effettiva dell’amministratore condominiale dall’incarico.

La revoca dell’amministratore condominiale dal suo ruolo

L’apertura di un conto condominiale è operazione obbligatoria per ogni condominio in cui è nominato un amministratore, ovvero obbligatoriamente in ogni condominio che consti di almeno 8 condòmini.

Le somme che confluiscono in tale conto sono finalizzate a precise opere di manutenzione, risanamento, ristrutturazione, copertura di costi ordinari e straordinari, ed in nessun modo i condòmini hanno facoltà e diritto di disporne a uso privato ed individuale.

A scopo di chiarificare i movimenti in entrata ed in uscita riferiti al conto corrente condominiale, ogni condòmino ha pieno diritto di visionare e avere copia di un rendiconto periodico, dopo richiesta all’amministratore condominiale, il quale non ha alcun diritto di rifiutarsi: in caso di inadempimento alla richiesta, vi è giustificazione di revoca.

La confusione patrimoniale non è soggetta a gerarchie o livelli di gravità ma è di per sé, in ogni caso, motivo di revoca dal ruolo: parte degli innumerevoli ricorsi che affollano i Tribunali in Italia non avrebbero senso di essere presi in considerazione dunque, poiché, come già ricordato, la revoca non risente della necessità di comprovare l’effettivo abuso, basandosi sulla condanna della condotta che può far trasparire anche soltanto la possibilità che avvenga.

Il riscaldamento centralizzato

Gli impianti di riscaldamento centralizzato sono di gran lunga i più diffusi all’interno dei condomini. Questo tipo di impianto termico è gestito responsabilmente dall’amministratore di condominio, secondo norme vigenti, e non consente al singolo proprietario una gestione autonoma del riscaldamento. I suddetti impianti, poiché debbono in qualche modo essere coerenti con la situazione climatica e tali da non recare eccessivi consumi energetici, hanno dei limiti di accensione, previsti da norme dedicate, che ne decretano dei range minimi e massimi di orario, durata e legiferano sui periodi dell’anno in cui ne è concessa l’accensione. Tali limiti variano, come ragionevolmente intuibile, in base alle zone in cui è ubicato il condominio, suddivise per convenzione, in Italia, in sei zone climatiche. In linea di massima, ogni impianto in qualsiasi delle sei zone italiane, ha l’obbligo di non provvedere all’accensione prima delle 5 del mattino o dopo le 23 della notte.

Normative

Le normative vigenti stabiliscono anche la temperatura massima dei riscaldamenti: non oltre i 20 gradi, con qualche eccezione di eccesso di 2 gradi. A fronte di esigenze climatiche comprovate che rendono necessaria l’accensione del riscaldamento centralizzato al di fuori dei periodi definiti, i Sindaci hanno la possibilità di far provvedere all’accensione degli impianti, a patto che la durata giornaliera non superi la metà delle ore previste a pieno regime. Maltempi improvvisi sono sempre più reali in diverse regioni d’Italia, tali che si è reso necessario un cambiamento sostanziale nelle leggi sugli impianti termici di riscaldamento centralizzato, adattandole alle condizioni climatiche di ogni zona del nostro Paese. Le date di accensione che, in situazioni climatiche particolari, possono essere mutate eccezionalmente, sono decretate e scandite da un calendario suddiviso per le sei zone climatiche italiane, così delimitate in base alle temperature medie annuali.

Il ruolo di amministratore condominiale

L’amministratore di condominio è una figura di fondamentale importanza per la vita del condominio, il quale pone su tale ruolo la responsabilità della regolamentazione di una serie di incombenze, onerarie e non, al fine di tutelare e gestire efficientemente le parti comuni di un edificio. In osservanza di quanto legiferato in materia di amministrazione condominiale, tale figura detiene compiti di vigilanza sull’integrità e la manutenzione ordinaria e straordinaria del condominio, di erogazione delle spese necessarie a tale mantenimento e di osservanza delle regole stabilite dal regolamento di condominio. Certo non un ruolo semplice, ma costellato da una serie di obblighi, diritti e doveri nei quali è necessario navigare con timone saldo: una figura professionale a tutti gli effetti è ciò di cui ha bisogno ogni condominio affinché sia amministrato al meglio delle sue possibilità. La nomina di un amministratore condominiale è obbligatoria se i condòmini sono più di otto ed è compito del condominio stesso la scelta del professionista.

Corsi di formazione obbligatori

Un Decreto Ministeriale dell’anno 2014 legifera che per operare nelle vesti di amministratore di condominio è necessario aver provveduto alla frequentazione di un corso di formazione obbligatorio con successivi corsi di aggiornamento integrativi annuali ed aver sostenuto una prova finale con esito positivo: gli amministratori condominiali necessitano di una serie di conoscenze specifiche del ruolo che, in nessun modo, potrebbero garantire un operato corretto senza un’adeguata formazione. Tali corsi sono tenuti da docenti professionisti come avvocati e commercialisti, specializzati in ambito condominiale. Conseguentemente alla scarsa informazione a riguardo e al fine di garantire ad ogni condominio la scelta di un amministratore capace e competente, si è reso opportuno l’implemento di maggiore vigilanza che operi nel far rispettare la procedura per lo svolgimento dei corsi prevista dal Decreto sopra menzionato. Contemporaneamente a tale implemento, è opportuno che i condomini, nell’interesse di una gestione sicura e professionale, si assicurino di scegliere amministratori condominiali possedenti i requisiti previsti dalle normative.

Controversie condominiali

Alla base delle più comuni controversie condominiali vi sono rumori molesti e fastidiosi da parte di un condòmino in orari non adeguati, odori sgradevoli provenienti da un appartamento, ma anche un uso improprio e personale delle parti comuni, disagi provocati da animali domestici o piante eccessivamente ingombranti. Chi più ne ha, più ne metta! Non è semplice addentrarsi nella materia delle dispute condominiali e, se si opta in casi estremi per una denuncia, l’iter è lungo e tortuoso, tra cause, sentenze e risarcimenti. In prima battuta, la figura che è bene intervenga nelle questioni condominiali è l’amministratore, cercando di mediare al fine di riportare la serenità nel condominio, ma solo se tali questioni riguardano un cattivo uso delle parti comuni o una violazione del regolamento condominiale, dunque non se il torto inflitto e subito riguarda due condòmini in forma privata. L’amministratore può, se lo ritiene necessario, inviare una raccomandata formale all’inquilino disturbatore, richiamandolo all’ordine. Se, dopo tale procedura, il disagio prosegue, generalmente si ricorre all’intervento della magistratura, in particolare al giudice di pace.

Giudici di pace e competenze in materia di condominio

Il ruolo dei giudici di pace è stato recentemente di gran lunga ampliato, per quanto riguarda le competenze, attraverso un decreto. In particolare, l’articolo 27 di tale provvedimento estende la competenza dei giudici di pace alle controversie in materia condominiale oggetto di mediazione. Nell’articolo 7 del codice di procedura civile è attribuita ai giudici di pace una competenza per materia condominiale indipendentemente dal valore della causa in relazione a problematiche relative alla modalità d’uso dei servizi condominiali, alle immissioni di fumi, a rumori molesti e intollerabili, ma anche a problematiche riguardanti il piantamento di alberi o siepi. Se si discute sul diritto o meno da parte di un condominio di poter usufruire di un bene mobile comune, il giudice di pace possiede competenza soltanto fino a 5.000 euro, altrimenti si deve far riferimento al Tribunale.