Domande e risposte
Moltissime sone le domande da parte di tutte le persone che per la prima volta sono alle prese con problemi condominiali.
Più volte ci troviamo in difficoltà a trovare delle risposte nell’ universo di norme che regolano l’ amministrazione di un condominio, con interpretazioni giurisprudenziali in quanto l’argomento è regolamentato da norme in continuo mutamento,
Abbiamo pensato di pubblicare una piccola parte di quelle che riteniamo, in base la nostra esperienza, le prime questioni per poter comprendere meglio alcuni argomenti. In poche righe non abbiamo potuto abbracciare tutta la casistica condominiale. Vi invitamo pertanto a contattarci direttamente per qualsiasi dubbio. Ricordiamo inoltre che tramite la pagina facebook dello Studio è possibile porre quesiti o prendere visione delle risposte fornite ad altri utenti.
Il regolamento approvato a maggioranza può stabilire criteri di riparto delle spese diversi da quelli indicati nel codice civile?
No, ricordiamo che gli articoli del codice civile che disciplinano la ripartizione delle spese (articoli da 1123 a 1126) possono essere derogati soltanto all’unanimità. Infatti, la diversa convenzione citata dall’art.1123 c.c. può essere contenuta solo in una delibera totalitaria (Cass.Civ.12281/1992).
Come vanno ripartite le spese per la manutenzione di scale ed ascensori?
Come indicato dall’art.1124 c.c. per metà in ragione dei millesimi di proprietà e per la restante metà in base all’altezza dal suolo.
Una volta stabilita la quota di spesa attribuita per altezza ad ogni piano, la stessa va poi ripartita in millesimi tra i proprietari dello stesso piano (Cass.Civ.801/1970).
Le spese per l’installazione ex-novo o la messa a norma degli impianti sono da ripartire solo per millesimi.
Tutte le spese relative ai lastrici solari ad uso esclusivo sono ripartibili secondo quanto stabilito dall'art.1126 c.c.?
No, solo quelle che sono direttamente collegate alla funzione di copertura. Le altre se d’interesse comune andranno divise per millesimi, se invece di interesse di chi ha l’uso esclusivo, le dovrà sostenere quest’ultimo. (Cass.Civ.2726/2002, 15389/2000, 1361/1989)
Ricordiamo che l’art.1126 c.c. stabilisce che le spese per i lastrici solari sono a carico per un terzo di chi ha l’uso esclusivo e per i restanti due terzi a carico di tutti i condomini a cui il lastrico solare serve da copertura.
E' corretta la ripartizione di determinate spese in parti uguali?
No, a patto che non sia stato convenuto diversamente, tramite un regolamento contrattuale accettato all’unanimità. Diversamente, il codice civile prevede la distribuzione dei costi per millesimi o in base all’uso differenziato. A tal proposito, però, dobbiamo sottolineare che alcune isolate pronunce giurisprudenziali hanno affermato la validità della suddivisione in parti uguali di spese per i citofoni o le antenne centralizzate.
Come procedere in caso di morosità da parte dei condomini?
Purtroppo i casi di morosità condominiali sono in continuo aumento e diventa sempre più difficile per il Condominio recuperare, in tempi brevi, quanto dovutogli.
In linea di massima, l’Amministratore può ottenere un decreto d’ingiunzione nei confronti dei morosi, in base allo stato di ripartizione delle spese approvato dall’assemblea.
Non sempre, però, con il decreto ingiuntivo si riesce a risolvere il problema. Capita infatti molto spesso che l’unità immobiliare del condomino moroso sia gravata da un’ipoteca, a seguito di un mutuo contratto con un Banca, pertanto non sarà possibile chiedere il pignoramento della stessa. Anche nel caso di messa all’asta, il Condominio non essendo un creditore privilegiato, rischia di non riuscire a recuperare nulla.
In caso di cessione, chi subentra al moroso è obbligato in solido al pagamento dei contributi dell’esercizio in corso e del precedente. Dunque, il rischio è quello riuscire a recuperare le spese solo degli ultimi due esercizi.
E' obbligatorio formare un regolamento condominiale?
No, l’obbligatorietà di un regolamento condominiale (ex art.1138 c.c.) consiste unicamente nella possibilità o meglio diritto per il singolo condomino di ottenerne l’adozione mediante ricorso al giudice. Non esistono sanzioni se si decide di non redigerlo. In tal caso si farà riferimento a quanto disciplinato dal codice civile. (Cass.Civ.28946/2011)
Possono i regolamenti vietare la detenzione di animali?
Dipende dal tipo di regolamento che pone il divieto e anche dal tipo di animale.
La possibilità di detenere animali domestici all’interno del condominio è stata presentata a torto come una novità della Riforma, in quanto già una consolidata giurisprudenza aveva negato la validità di detta clausola, approvata a maggioranza.
Pertanto, come ripreso dal nuovo art.1138 c.c., i regolamenti assembleari (approvati a maggioranza) non posso porre questo divieto.
è del tutto legittimo invece, un regolamento contrattuale approvato all’unanimità che ponga questo divieto.
Qualsiasi tipo di regolamento può vietare la detenzione o possesso di animali domestici.
Il Giudice può ordinare l’allontanamento di animali domestici con provvedimento d’urgenza ex art.700 c.p.c.
E' corretto che nell'avviso di convocazione dell'assemblea non sia indicato quando e dove poter visionare i documenti contabili?
No, la mancata indicazione, nell’avviso di convocazione dell’assemblea, del luogo e dell’ora in cui è possibile prendere visione della documentazione contabile può rendere annullabile l’assemblea stessa. (Cass.Civ.1544/2004)
E' vero che la dicitura "varie ed eventuali" all'ordine del giorno delle convocazioni è inutile?
In quanto non può essere utilizzata per deliberare alcunchè. Ricordiamo che i condomini, all’atto della convocazione, hanno diritto di conoscere gli argomenti su cui si discuterà e si delibererà e sulla base di ciò possono decidere se partecipare o meno.
Per proporre il mio dissenso ad una lite promossa dall'assemblea (ex art.1132 c.c.) sono obbligato a rivolgermi ad un legale?
No, per notificato s’intende comunicato per iscritto, diversamente costringerebbe il dissenziente ad affrontare spese maggiori di quelle che vuole evitare con l’atto di estraneazione.