Cosa è il condominio

Nel linguaggio comune spesso viene definito come Condominio qualsiasi edificio composto da più unità immobiliari, senza che sia rilevante il loro numero o la destinazione d’uso attuata per le stesse.

Nel linguaggio giuridico per il concetto di Condominio non coincide con l’intero edificio, ma bensì con una parte di esso, rappresentato da quell’insieme di cose, dette per l’appunto condominiali, di proprietà  comune che, per caratteristiche o funzionalità, vengono poste al servizio di altri beni di proprietà  esclusiva. Non a caso, infatti, nel Codice Civile si parla espressamente di condominio negli edifici.

Tale definizione è molto importante, perchè da essa possiamo capire se applicare o meno tutto quel complesso di regole previsto per questa fattispecie di comproprietà  (artt.1117 ss. c.c.).

Possiamo sintetizzare questo concetto, dicendo che siamo in presenza di un Condominio quando due condizioni sono soddisfatte, ossia:
quando sono presenti proprietà  esclusive appartenenti a soggetti diversi;
quando vi sono parti comuni necessarie per il miglior godimento di quelle esclusive.
è molto importante sottolineare che non tutte le parti comuni formano Condominio, ma solo quelle legate all’uso delle proprietà  esclusive (funzione oggettiva) e non quelle legate alla volontà  del soggetto di utilizzarle o meno (funzione soggettiva).
Per fare un esempio: il tetto, le fondamenta o un vialetto di accesso all’immobile, essendo il loro utilizzo direttamente legato a quello delle proprietà  esclusive, formano Condominio; una piscina o un campo da tennis, invece no, in quanto subordinate solo alla volontà  del soggetto di utilizzarle o meno.
Ricordiamo che la proprietà  delle diverse unità  immobiliari deve comunque appartenere a soggetti diversi.
La sua costituzione è automatica e si verifica, allorchè sono soddisfatte le condizioni di cui sopra, senza la necessità  di un’espressa volontà  dei partecipanti.
La disciplina prevista dal Codice Civile per il condominio negli edifici trova applicazione anche nel Condominio Minimo, ossia quando sono presenti solo due partecipanti.
Infine è da sottolineare che le parti comuni formano Condominio solo per quei soggetti che ne traggono utilità  (c.d. Condominio parziale).