Sicurezza in condominio: certificato di idoneità statica

A garantire la sicurezza statica di un edificio vi è un certificato, il quale conferma la capacità da parte di tutti gli elementi strutturali facenti parte della costruzione di sopportare tutte quelle azioni che possono incorrere ed agire sulla costruzione stessa.

Per far sì che tale sicurezza sia mantenuta, è necessario non solo garantire la resistenza dell’edificio ma limitare spostamenti, deformazioni e danni al fabbricato, in modo da non alternarne in alcun modo la funzionalità e la stabilità. Il certificato di idoneità statica di un edificio attesta dunque le condizioni strutturali di un dato fabbricato, in linea con le norme vigenti al momento della costruzione. Tale documento è necessario affinchè un immobile sia dichiarato agibile e nell’evenienza di un condono edilizio.

Il ruolo dell’amministratore

E’ solo recentemente che, di seguito a gravi fatti di cronaca, all’amministratore è fatto obbligo avere cura di tutti i dati relativi alla sicurezza e alle condizioni strutturali dell’edificio amministrato, per quanto concerne le parti comuni, annotandoli in documentazioni ufficiali all’interno del registro anagrafico condominiale.

La specifica della normativa sulle parti comuni consegue all’eventualità, da parte dei singoli condòmini, di una non collaborazione nella comunicazione delle informazioni relative alla singola unità abitativa. La sicurezza statica dev’essere documentata ed aggiornata in maniera oggettiva e dettagliata, servendosi di fonti quali il fascicolo del fabbricato, le certificazioni di conformità degli impianti comuni, come la caldaia e gli impianti di sicurezza ed antincendio.

Dunque, è compito dell’amministratore documentare la storia edilizia dell’edificio, aggiornando le informazioni ogni qualvolta viene apportata una modifica strutturale o funzionale all’edificio e apportando adeguamenti se necessari e provvedendo a revisioni periodiche del fabbricato.

Riqualificazione del ruolo di amministratore: gli scopi

Il ruolo degli amministratori condominiali risente, in tempi recenti in maniera particolare, di un’insistente campagna di riqualificazione.

Tra i punti chiave volti al riconoscimento dell’amministratore condominiale come professionista scelto, fidato e competente vi è l’istituzione di un sempre maggior numero di corsi di formazione continua e di aggiornamento in materia di condominio, al fine di tutelare professionisti e condomìni nell’ottica di un’amministrazione trasparente e finemente regolamentata.

Tra gli scopi perseguiti da tali corsi, promossi anche da associazioni indipendenti come la Lega Amministratori Immobiliari Condominiali, vi è la riduzione di fenomeni di cattiva condotta da parte di amministratori impreparati al ruolo.

Formazione e aggiornamento: i mezzi

Un’associazione indipendente, Laic, aderente a Confassociazioni, emette slogan con l’intento di portare l’attenzione sulla necessarietà sempre più incombente di innalzare il livello di competenze e professionalità degli amministratori condominiali riqualificandone il ruolo come figura professionale ed altamente specifica.

Alla base delle iniziative proposte da Laic, Lega Amministratori Immobiliari Condominiali, vi è una formazione costante e un aggiornamento continuo dell’intera categoria, al fine di consolidare un’etica professionale basata sulla condanna alla cattiva e improvvisata gestione condominiale da parte di personale impreparato e sulla priorità da parte di chi esercita il ruolo alla trasparenza, con utenza, imprese e fornitori.

Il registro degli amministratori di condominio

E’ degli ultimi giorni la proposta di introduzione dell’obbligo, da parte degli amministratori di condominio italiani, di iscriversi ad un registro dedicato, istituito presso il Ministero di Giustizia. Tale registro, al vaglio da parte del governo, costituirebbe un elenco puntuale ed aggiornato degli amministratori di condominio, sia esterni che interni al condominio in cui operano, completo dei dati anagrafici e fiscali del professionista, delle informazioni riguardanti l’adesione ad associazioni di categoria e la frequenza di corsi di aggiornamento professionali. Lo scopo di tale istituzione si tradurrebbe in una maggiore tutela dei condòmini e una formazione più professionale degli iscritti al ruolo. Giovanni De Pasquale, Presidente dell’ Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari Professionisti (Anaip), ripone fiducia nella costituzione del registro e ritiene che possa risultare un valido alleato nel far emergere l’abusivismo dilagante nella categoria e l’assenteismo nell’ambito dei corsi di formazione obbligatori.

Polemiche e obiezioni

Se L’Anaip si presenta fiduciosa nei riguardi dell’istituzione di un registro nazionale dedicato agli amministratori di condominio, l’Anammi, ovvero l’Associazione Nazional-europea degli Amministratori d’Immobili, mostra dubbi e pone obiezioni sul reale potenziale di tale elenco. La principale argomentazione portata dall’Anammi consiste nella possibile trasformazione del registro in una mera tassazione gravante sui professionisti, che gioverebbe al bilancio dello Stato ma senza garantire nessun tipo di tutela all’utenza condominiale. Giuseppe Bica, Presidente dell’Anammi, seppur prodigo nella richiesta di maggiori controlli da parte degli Enti sulla formazione obbligatoria periodica degli amministratori condominiali, non crede che l’apporto del registro guidi ad alcuna risoluzione in merito. Non è così che si combatterebbe la vendita dei finti certificati, i corsi-truffa e l’evasione. E’ da parte del Presidente stesso che proviene la richiesta, perlomeno, di gratuità nell’iscrizione.

Termovalvole e contabilizzatori: di cosa si tratta

E’ resa obbligatoria, per i condomìni con riscaldamento centralizzato, l’installazione di un contatore ed un sotto-contatore all’interno di ogni immobile, in modo da quantificare il consumo energetico da parte di ogni unità immobiliare. In alternativa, nei casi in cui sia impossibile l’adeguamento a livello tecnico o i costi non giustifichino il potenziale risparmio energetico, si ricorre all’installazione di impianti di termoregolazione e contabilizzazione. Lo scopo dell’installazione di tali sistemi consiste principalmente nella quantificazione dei consumi individuali e il conseguente pagamento da parte di ogni inquilino dell’energia che effettivamente consuma, evitando suddivisioni degli oneri non veritiere e non eque. In corrispondenza di ogni calorifero, in tutte le abitazioni, dev’essere obbligatoriamente installata una termovalvola o valvola termostatica in modo tale da quantificarne i consumi ma anche poterne constatare e regolare autonomamente la temperatura. Molteplici dunque i vantaggi di tale adeguamento, in termini sia energetici che economici.

Obblighi anche per edifici appartenenti ad un unico proprietario

Numerose le richieste di chiarimento, in materia di obbligo di installazione di termovalvole e contabilizzatori di calore, da parte del Consiglio Nazionale Ingegneri (CNI) ma anche dell’Associazione degli Amministratori di Condominio (Anaci) e dell’Associazione Italiana Condizionamento dell’Aria, Riscaldamento e Refrigerazione (Aicarr) che, congiuntamente, hanno provveduto all’invio di una lettera indirizzata al Ministero dello Sviluppo Economico. In particolare, il decreto sarebbe risultato poco chiaro e difficilmente interpretabile per quanto riguarda l’obbligo o meno da parte di edifici in cui vi sia un unico proprietario o un’unica destinazione d’uso di provvedere a tale adeguamento. Nel documento pubblicato dal Mise, in vista della scadenza al 30 giugno per tale installazione, come stabilito dal decreto legge 244/2016, sono contenuti dei chiarimenti rispetto all’obbligo, che è stabilito in ogni edificio polifunzionale, ovvero in ogni edificio destinato a differenti scopi ed occupato da almeno due soggetti, che hanno dunque necessità di ripartire gli oneri derivanti dall’energia consumata, indipendentemente dalla proprietà dell’edificio.

Le regole per i barbecue nei condomìni

Nel periodo estivo tornano in auge discussioni e richieste di chiarificazione nei riguardi del barbecue in muratura, definito potenzialmente pericoloso e nocivo, dunque il cui utilizzo e posizionamento è regolamentato da specifiche misure di sicurezza, al fine di tutelare la salute di inquilini e vicini. La Cassazione si è espressa in merito sottolineando il rispetto dell’osservanza delle distanze relative a porte e finestre dei vicini condòmini, stabilite dai Comuni di appartenenza. Dunque, non sussiste alcun problema se si provvede all’applicazione dei corretti accorgimenti, variabili in base alla concreta e specifica situazione. In mancanza di regolamentazione edilizia comunale in merito, è opportuno sia dimostrabile la disposizione di accorgimenti da parte dell’interessato alla costruzione del manufatto, al fine di preservare solidità, salubrità e sicurezza.

Pericolosità e distanze limite

L’articolo 873 del Codice Civile prevede che le costruzioni, come i forni o i barbecue, debbano essere tenute a una distanza stabilita dalla legge rispetto ai fondi confinanti. Per quanto ne concerne l’utilizzo e l’emissione di fumi, nella normale tollerabilità un vicino non può di legge impedire le esalazioni ed i rumori derivanti dal fondo del vicino, conseguenti all’accensione del forno o barbecue in questione. D’altra parte, il Codice Civile stesso, nella fattispecie l’articolo 844, stabilisce che, al fine di preservare la qualità della vita ed evitare un reale disturbo e disagio, il soggetto recante danno debba preoccuparsi di mantenere immissioni e rumori ad un grado di tollerabilità normale. In aggiunta alle norme condominiali e variabili, alcune normative generali risultano di fondamentale importanza per la sicurezza del territorio: se il barbecue è a gpl, è fatto obbligo che le bombole di gas presentino il marchio CE, mentre per ogni tipologia di barbecue è necessario l’isolamento da oggetti o vegetazione infiammabile,