Casi e Sentenze

In tema di Riscaldamento

Nei condomìni in cui ci sono i contabilizzatori di calore, la ripartizione delle spese di riscaldamento va fatta, per legge, in base al consumo effettivamente registrato. Con l’ordinanza 6128 depositata in data 09/03/17, la Corte di cassazione affronta l’ennesima querelle condominiale sulla divisione degli oneri di riscaldamento. I ricorrenti (che persero la causa) avevano impugnato la delibera con la quale l’assemblea aveva adottato un riparto dei “costi” sulla base di consumi, solo in minima parte, presunti. I giudici di prima istanza avevano ricordato che gli attori non avevano avuto nulla da eccepire sul criterio utilizzato nel condominio nell’ultimo decennio: 30% delle spese in base ai millesimi e il 70% calcolato sui consumi. A parere dei ricorrenti erano però sbagliati i dati di consumo ricavati dai “conta calorie” installati negli appartamenti. Per gli attori il Tribunale aveva violato il codice civile (articoli 1123, 1130 e 1137), respingendo la domanda con la quale si chiedeva di dichiarare non valido un rendiconto che ripartiva le spese in base a consumi presunti e comunque errati, invece di suddividerle secondo il metodo usato nei precedenti esercizi. Un’altra contestazione riguardava la mancata ammissione di una ”indagine” per dimostrare il cattivo funzionamento dei contabilizzatori . La Cassazione sottolinea che, in via di principio, sono nulle e dunque impugnabili a prescindere dal termine di 30 giorni le delibere adottate violando il regolamento sulla ripartizione delle spese. La maggioranza dei partecipanti non può, infatti, incidere sugli obblighi dei singoli. Detto questo però la Suprema corte ricorda che, se nelle case sono stati predisposti i contabilizzatori e, dunque, il riparto degli oneri va fatto per legge in base al consumo effettivamente registrato. Nel caso esaminato non risultava che l’assemblea avesse modificato i criteri di riparto stabiliti dalla legge o comunque, approvati in via convenzionale da tutti i condomini. È poi decisivo precisare che i consumi presunti riguardavano altri tre condòmini e non i ricorrenti, che non avevano subìto alcun danno dalla rilevazione dei dati. Per finire, esula dal raggio d’azione di una corte di legittimità, disporre i “controlli” sul funzionamento dei contabilizzatori, negati dai giudici di merito.

In tema di Ripartizione acqua potabile

Nel caso in cui manchino i cosiddetti contatori a discarica per la lettura dei consumi individuali, la ripartizione delle spese per il consumo d’acqua in condominio va fatta secondo l’articolo 1123, comma 1, Codice Civile, cioè in proporzione al valore della proprietà di ciascuno. È quanto ha stabilito il Tribunale di Roma, con la sentenza del 30 gennaio 2017. Il caso è uno dei tanti che prende le mosse dall’impugnazione di una delibera assembleare, con la quale i condòmini avevano deciso di stabilire un nuovo criterio di ripartizione delle spese idriche, ritenendo opportuno procedere con una suddivisione in parti uguali. Innanzitutto il magistrato istruttore ha rilevato che, in via generale e astratta, le spese individuali relative al consumo dell’acqua devono essere ripartite in base alla norma per il quale «se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne». Tale previsione è soddisfatta ogni qual volta vengano installati i contatori di sottrazione in ciascuna unità servita dal sistema di distribuzione dell’acqua interno all’edificio condominiale. L’installazione in ogni singola unità immobiliare di un tale strumento consente, infatti, di utilizzare la lettura di esso come base certa per l’addebito di costi individuali, salva l’applicazione del criterio di riparto per millesimi per le utenze che fanno capo a tutti i condòmini. Ciò premesso, il giudicante ha rilevato come, nel caso trattato, non fossero però presenti i contatori a discarica, risultando così inapplicabile l’adozione del criterio di ripartizione delle spese di cui sopra. Lo stesso si è così interrogato sulla legittimità della scelta assembleare di provvedere ad una ripartizione in parti uguali. La risposta fornita al quesito è stata resa in termini negativi nel senso che, secondo il Tribunale, occorre fare riferimento ad altri e diversi criteri e, in particolare, a quelli mutuabili dalle tabelle millesimali (ove preesistenti). Invero, seppure i condomini possano stabilire diverse modalità di ripartizione della spesa del consumo idrico che meglio si adattano alle circostanze del caso, e rivedere le statuizioni precedentemente fissate nelle assemblee, tuttavia le spese di riparto dell’acqua nel condominio nel quale non siano installati in ogni abitazione singola i cosiddetti contatori di sottrazione – peraltro previsti come obbligatori – va effettuata secondo l’articolo 1123, comma 1, del Codice civile, in base ai valori millesimali di proprietà.

In tema di Fonti rinnovabili

I condòmini, a maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei partecipanti al condominio, possono deliberare di realizzare, come condominio, impianti per la produzione di energia da fonti solari o comunque rinnovabili su lastrico solare, tetti, facciate, coperture di box. Il proprietario di una villetta o di un capannone può decidere di realizzare l’impianto su parti idonee del proprio edificio.

L’art. 26/2 della legge 10 stabilisce un quorum “alleggerito” che la recente riforma del condominio ha contenuto in un terzo dei millesimi (più la solita maggioranza) a condizione tuttavia che gli interventi vengano individuati attraverso un Attestato di prestazione energetica (APE) o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato.

La prescrizione della salvaguardia del decoro deve valere per tutti gli impianti, sia quelli installati su parti di proprietà esclusiva che non coinvolgono le parti comuni (impianti che non necessitano di autorizzazione assembleare, come si ricava dalla lettura complessiva della norma e dall’oscuro ultimo periodo dell’ultimo comma), sia quelli che vengono installati su parti comuni, come consentito dal secondo comma dell’art.1122-bis c.c.

Spesso il condominio è teatro di disguidi, le questioni annose e contorte sono molteplici e all’ordine del giorno.

Ragion per cui, in questa sezione affrontiamo alcuni esempi di controversie e contese su argomenti di maggior dibattito e comuni in tema di condominio, pubblicando delucidazioni, suggerimenti e sentenze di tribunale. L’obbiettivo principe è quello di chiarire i dubbi, i problemi e le questioni ad esso annesse in cui ci si può, talvolta, imbattere.

In tema di Privacy

Il 25 maggio 2018 ha trovato piena applicazione il Regolamento Europeo in materia di protezione dei dati personali n. 2016/679, conosciuto anche come «Gdpr». Le nuove norme riguardano tutte quelle realtà che in qualsiasi modo trattano dati personali delle persone fisiche, quindi anche il condominio. Vi è la necessità di individuare quali sono le novità per l’amministratore come responsabile del trattamento. All’interno del condominio i dati personali sono ad esempio nome, cognome, indirizzo, codice fiscale, ma anche il numero dell’interno dell’abitazione o la bolletta dell’acqua se riconducibili ad un condomino. Tale precisazione era stata già effettuata dal Garante della Privacy successivamente all’entrata in vigore della legge 220/2012 e rimane valida anche per la nuova normativa. La «compagine condominiale», come viene chiamata, nella sua qualità di titolare del trattamento, potrà nominare in assemblea l’amministratore quale responsabile del trattamento. Con il contratto il condominio delega all’amministratore la gestione dei dati personali, definendo i compiti specifici dello stesso e i limiti di utilizzo dei dati. L’importante è che questi compiti vengano inseriti tra quelli oggetto del mandato. L’amministratore potrà a sua volta nominare sub-responsabili del trattamento e dovrà adottare idonee misure tecniche e organizzative per garantire la sicurezza dei trattamenti. Secondo il Regolamento Europeo, il responsabile del trattamento per individuare le idonee misure di sicurezza deve tenere conto «della natura, dell’ambito di applicazione, del contesto e delle finalità del trattamento, nonché dei rischi aventi probabilità e gravità diverse per i diritti e le libertà delle persone fisiche». Se l’amministratore non venisse nominato responsabile del trattamento, ci si chiede come potrebbe trattare i dati personali dei condòmini, considerato che per svolgere l’ incarico di amministratore è obbligato a trattare i dati personali. L’amministratore potrebbe e dovrebbe essere nominato «incaricato del trattamento», in quanto lo stesso opera con i dati personali dei condòmini sotto l’autorità diretta del titolare.

In tema di Infiltrazioni

Le infiltrazioni sono un fenomeno assai frequente negli edifici condominiali. A causa dei danni prodotti, le infiltrazioni devono essere ricondotte nell’area della responsabilità civile, di natura extracontrattuale o, in taluni casi, contrattuale.

La casistica è molto ampia: per limitarci alle fattispecie più frequenti, si tratta ad esempio delle infiltrazioni dannose provocate dal tetto, dal lastrico solare o dal terrazzo, delle infiltrazioni derivanti dal cedimento o dalla rottura delle condutture di impianti di proprietà comune o esclusiva, o ancora delle infiltrazioni conseguenti all’esecuzione di lavori o interventi edilizi sulle parti comuni o esclusive.

In tutti i casi elencati, una volta accertato l’evento dannoso e il nesso causale, occorre procedere all’individuazione del soggetto danneggiato, nonché del soggetto che, in veste di responsabile, è tenuto a risarcirlo. Tra i danneggianti e i danneggiati si possono annoverare il condominio, il singolo condomino o i soggetti terzi.

In tema di infiltrazioni trova applicazione l’articolo 2051 del Codice civile (“Danno cagionato da cosa in custodia”). La norma rende ciascuno responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Nel condominio, la custodia delle parti comuni è affidata all’amministratore che ne risponde, verso i condòmini e i soggetti terzi. Le pesanti ricadute patrimoniali che conseguono alla responsabilità derivante dalla custodia delle parti comuni del condominio vengono vanificate dalla stipula di un contratto di assicurazione del fabbricato, con il quale si vuole tenere indenne il condominio da alcuni danni che possono aver luogo nel corso del tempo.

In tema di Raccolta differenziata

La raccolta differenziata è stata resa obbligatoria per tutti e sono state definite precise sanzioni per chi non rispetta le norme. In argomento giova ricordare che il D.Lgs. 152/2006, art. 183, comma, precisa che la raccolta differenziata è «la raccolta in cui un flusso di rifiuti è tenuto separato in base al tipo e alla natura dei rifiuti al fine di facilitarne il trattamento specifico».

Dal momento della consegna dei contenitori si configurano una serie di obblighi in capo all’amministratore: ricevere, custodire i contenitori e informare i condomini in merito alle norme per la custodia, la conservazione dei contenitori ricevuti e il loro utilizzo. Inoltre vi è l’obbligo della cura, della manutenzione e del lavaggio dei contenitori assegnati, che sono a carico del condominio e che devono essere organizzati dall’amministratore. Difatti l’assemblea condominiale è competente a decidere dove collocare i bidoni della raccolta differenziata e, per la relativa delibera, è necessario il voto favorevole della maggioranza dei condòmini intervenuti in assemblea. In mancanza di una delibera assembleare, può provvedere direttamente l’amministratore di condominio, il quale però resta libero di proporre una diversa collocazione degli stessi, nel caso in cui la collocazione precedente rechi pregiudizio a uno o più condomini.

Ne consegue che, a fronte di una simile eventualità, scatta l’obbligo per i proprietari di trattenere i cassonetti all’interno degli spazi pertinenziali di proprietà, esponendoli in strada soltanto nei giorni e nelle ore di raccolta che il gestore di servizio pubblico ha stabilito.

La multa per errato conferimento può costare cara, a seconda della gravità della violazione. Per fare qualche esempio, chi usa il contenitore sbagliato per buttare i rifiuti può prendere una multa tra € 25 ed € 155. La stessa somma deve essere pagata da chi getta i sacchetti della spazzatura in orari diversi da quelli indicati dal comune. Ci sono infine altri casi non certo imputabili a errori in buona fede, ma alla volontà di fare i furbi, come spostare i cassonetti della spazzatura e rovistare nella spazzatura degli altri o addirittura portare via qualche oggetto buttato dal vicino. A tale proposito, si osserva che, se i condomini non rispettano le norme sulla raccolta differenziata, non è un problema dell’amministratore, che in nessun caso può essere ritenuto responsabile di tali comportamenti omissivi. Non compete all’amministratore controllare se i rifiuti vengono conferiti nei bidoni correttamente, né tantomeno l’amministratore è dotato, per legge, di poteri coercitivi nei confronti dei condòmini, tipo il potere di applicare multe

In tema di Valvole termostatiche

Costituisce un obbligo, e non una facoltà, quello di adeguare il condominio alla normativa che imponeva, entro il 30 giugno 2017, l’installazione delle valvole termostatiche. Attualmente dunque può essere già applicata la sanzione.

La sanzione, di natura amministrativo-pecuniaria è compresa tra € 500,00 e € 2.500,00 ed è irrogabile sia nei confronti del proprietario dell’unità immobiliare sia del nei confronti del condominio da parte della Regione.

Sono esenti dall’obbligo soltanto i condomini in cui vi siano impedimenti di natura tecnica ovvero casi in cui tale adeguamento comporti un costo di molto superiore ai benefici, fermo restando che tale valutazione deve essere attestata da relazione tecnica sottoscritta da un professionista termotecnico in sede assembleare.
Qualora non sia raggiunto l’accordo in sede assembleare ciascun condomino può rivolgersi all’Autorità giudiziaria affinché siano definite con sentenza la modalità di adeguamento all’obbligo di legge.